【主持人】：中國衣柜行業的發展方興未艾，產業升級的大幕已經拉開，我們艱辛在國家良好經濟發展大格局下，在政府有關部門、各界領導支持下，中國衣柜行業將迎來新的更高水平發展階段。下面我們要進入今天年會活動的第二個環節就是嘉賓演講。下面掌聲有請住房和城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉經濟研究所所長陳淮先生為我們解讀2011年中國房地產發展趨勢。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任 陳淮

【陳淮】：這么一個大會規模很大，時間不長，我還是要從過去說起。

20―30年間結婚的人都自行車，那個時候民政部不光發結婚證，還管發家具票，我們結婚證蓋一個小紅章，憑這個家具票可以買一個當時比較時髦的千篇一律的高低柜，或者買一個木制板的雙人床或是大衣柜，小伙子跟民政局大姐抱怨，這四樣東西我都得要，你讓我買一樣怎么娶媳婦，上下班接人家下班都不好意思，民政局大姐態度還挺好，小伙子不要緊張，你結四次婚就可以買齊了。

我們中國老百姓真的從這樣一個地步走到今天，恍如隔世，我們這個行業不僅僅是一個快速擴張的新興行業，而且也是中國老百姓走向全面小康社會一個重要標志，家徒四壁說的就是沒衣柜。今天我們從滿足基本需求，滿足溫飽的小康向一個全面小康轉變，說的就是老百姓的居住條件中，要從滿足基本生存需求向改善性需求轉變，這改善性需求外在表現形式就是得用衣柜，還得用功能齊全、美觀、安全能夠滿足人們享受生活，提高生活質量的衣柜，別小看這么一個做柜子的木匠活，它真的是我們這個社會進步的標志，我們從這么一個時代走過來的。

但是我們今天畢竟不是回顧過去，而是要展望現在和將來，2011年和未來的十二規劃的五年，是我們面對我們從沒有遇到過的新的重大的挑戰一年。

剛剛開完兩會，兩會的主要議題是審議通過2011―2015年十二五規劃，在這個規劃中媒體應該注意而未注意一個極有意義的數據，這五年我們政策預期的增長目標是年7%的GDP增長，這個7%大有話說。我們印象深刻的是亞洲金融危機之后1998年和世界金融危機爆發之后是2008年，那個時候是確保經濟增長速度不能低于8%，中國作為一個經濟大國，作為一個人口中國的國家，作為一個底子薄發展歷史長的比較多，也作為一個發展嚴重不平衡的國家，我們有一個經驗的數字，我們的生意把國民經濟看成一個大公司，大企業，每年必須保持一定規模和速度的擴大再生產，咱們家的產出和投入的比較才是正數，咱們才能夠賺錢。就像開一個飯館，去年這么大流水規模你盈利賺錢，今天如果還是同樣的流水規模，你將虧損，這個增長速度的臨界點就是8%。

過去30年改革開放，以及我們幾次經濟的起伏中，摸索出經驗數據，如果經濟增長速度低于8%的話，我們立刻就會面對四個主要的難題或者說危機，第一低于8%，立刻就會出現比較嚴重的社會就業危機，這是屢試不爽的，為什么1998年亞洲金融危機朱熔基總理第一件事就是確保人民幣不貶值和確保當年經濟增長速度不能低于8%，那一年我們深刻的記得今天說下崗那個詞就是那個時候誕生的，一大批國有企業職工離開勞動崗位，一大批國企停產，失業立刻成為社會一個尖銳的矛盾現象。2008―2009年初，經濟增長速度急劇下滑，立刻就有2000―3000萬農民工被逼返鄉，溫家寶總理在答記者會當中再次強調，3000萬農民工被逼返鄉，意味著3000萬貧困地區家庭重新返貧，涉及上億人口，增速一下滑就業立刻成為一個尖銳社會矛盾。

第二經濟增長低于8%，資金周轉速度會減緩，一減緩還不上貸款，銀行的壞賬就增多，信用鏈條也是就會出現很多的斷裂，這也是百試不爽的，朱?基把銀行企業來一個再轉股，通過這樣財政辦法暫時穩固住了，經濟增速不能低于8%。

第三大難題，經濟增速低于8%，財政收支平衡立刻就出現大的問題，2009年上半年中央財政和越是發達地區的地方財政，包括廣東由于增速急劇下滑，出現了明顯的收不抵支，廣東、上海、浙江、江蘇、北京這些地方，后來后來政府錢不夠花，還要實施積極財政政策，大規模投入刺激經濟，保民生，保增長，保穩定，保就業，煙酒加稅，09年上半年煙酒加一倍稅勉強才把危機渡過去。當然后半年情況好轉，經濟增速回升，由于政策得當，這個危機過去了。

第四重要的支柱產業，石油、化工全方位虧損屢試不爽。我們還選7%，既然明知道低于8%會有這么多研究這么多負作用，就是因為根據過去的歷史、經驗，再一個經濟長期發展之后，很容易出現由于長期累計的局部不平衡。地震就是地殼變動中微小的不平衡沒有辦法釋放，不斷累積來一個強烈調整。世界金融危機本來也是一個多方面不平衡造成的。不如提前調整，付出忍受近期不得不付出一些代價，降低增長速度，提高發展質量，避免將來出現大的危機，所以大家會看到今年發展為7%，意味著主動主動調整避免將來的金融危機，也意味著2011年和此后一段時間我們的市場可能并不像前幾年那樣高歌猛進，一定要對這樣一個形勢有估計，不是經濟增長速度調節1%，企業的盈利就下降1%。

大家做老板都知道，訂單只要在一定規模上超過1%，你就是盈利賺錢的，低于1%就是虧損的，規模臨界點。所以7%是我們不得不忍受，接受，主動采取的一個措施，但是可能很嚴重，我們千萬別想急速擴張，在做大做強上不宜過度樂觀盲目定出不切實際的計劃。

第二我們面對的兩難，在2011年如果有什么樣的宏觀經濟政策，大家注意宏觀經濟政策，不像大家理解的針對房地產出臺的政策，2011年維護國民經濟短期平穩運行第一位是反通脹，反通脹的壓力對我們在今年的經濟運行來說是一個重大的考驗，而且2011年的通脹形勢大家千萬不要輕敵，這個通脹和我們此前曾經經歷過的通貨膨脹比如說80年代末，90年代中期，我們曾經經歷過兩次全國性的比較嚴重的惡性通脹。那個時候比如說家具、衣柜，不顯影的電視機，不制冷的冰箱全部賣光了，最嚴重一次通脹到了90年代中期，70年代末剩下一批膠鞋都賣光了，那個時候的通脹真的是經濟出問題了，投資規模和建設能力不平衡，消費過度超前，以及我們在信貸規模上過度擴張，中國原因導致的通貨膨脹，貨幣發行量過多。

這一回的通貨膨脹我們也想借這個機會給我們企業家們一個強烈的明確的印象，不是中國自己經濟出什么問題了。前不久剛剛公布的今年2月份和去年2月份同比經濟數據，2月份同比CPI居民消費價格總體上漲4.9%，1月份也是4.9%，這個通脹統計局解釋主要是農產品價格上漲推動的，76%的因素，四分之三的因素是農產品價格上漲推動的。但是我們在這里特別想跟我們老板們說一句，中國的農產品沒有一樣存在著大的供給缺口，別聽說日本福島事件趕緊買糧食藏你們家床底，中國過去連續七年糧食每年大幅度增長，始終是糧食嚴重供大于求，2010年中國產了5.47億噸糧食，我們每年只需要4.6―4.7億噸糧食就夠13億人吃了。我們現在面對的通貨膨脹主要是美國的發達國家實行量化寬松貨幣政策，明的暗的掀起了一場貨幣戰爭給我們出的難題，而且是兩難的難題。如果大家有細讀3月14號溫家寶總理接待中外境答記者問當中回答，某些國家的量化寬松政策，你們心知肚明的，美國量化寬松怎么就導致中國通脹呢?

咱們也別小看美國經濟和歐洲發達國家的經濟，盡管它還存在諸多難題，在2010年的恢復中，這些國家的經濟恢復應當說是出現了比較明顯的強勁復蘇跡象，事實上包括包括制造業，包括投資者信心，包括其他情況都是大有好轉，美國的股市在2010年圣誕節之前就已經恢復到雷曼兄弟破產之前的高位，此后屢創新高，也就是說投資者信心已經顯而易見的恢復到世界金融危機之前的水平。恰好是2010年中國的市場，中國的投資者信心高度低迷，中國的A股市場在2010年是全世界表現最差的資本市場，排倒數第三，大概比埃塞俄比亞強一些。

美國經濟這一輪的復蘇是由于高科技產業帶動的，媒體熱炒蘋果帶動的，但是這些高科技產業對就業的貢獻幾乎是零。另外財政，發達國家的弗里德曼嚴重批評了高福利本來在沒有危機的時代就已經是嚴重入不敷出了，那么在金融危機中這些政府又在借錢，給企業輸血，打強心針，就導致了嚴重財政赤字。現在美國想了一招，遲遲不見還錢，中國有13億人，能不能把這兩個難題轉嫁給13億人，怎么轉嫁?迫使人民幣升值，人民幣升值中國的產品衣柜在美國賣的貴，美國的產品在中國賣的就便宜了，這是一個。第二個美聯儲主動的有意超發貨幣，增發貨幣拿著錢替美國政府還債，還美國政府的國債欠的錢買回來，貨幣機構發的白條贖回財政的白條。這些流通到國際市場中去的過度增發美元，自然就導致了美元的走軟貶值。不幸的是，現在世界格局中，全世界大宗商品市場，鐵礦石、石油、天然氣、木材、糧食等諸多全是用美元標價的，由于美元美聯儲往美元里摻水，就像一鍋粥多倒一萬水，米就少了，所以表現為大宗商品價格上漲，當然推動上漲還有外在的題材，比如說日本石油危機，北非、中東的危機，但根本的問題并不是油價漲，而是美元貶。

現在問題在于我們面臨一個兩難的選擇，要么我們接受人民幣大幅度升值，可能給我們帶來的就業等諸多問題，要么我們就接受由于這些大宗商品市場價格暴漲給我們帶來的輸入性通脹壓力。美國人給我們出了一個難題，要么你們接受世界國際大宗商品市場漲價，傳導到國內嚴重通貨膨脹，要么人民幣大幅度升值。

我們現在有沒有別的招，比如說我寧愿忍受通脹，也不讓人民幣過快升值，通脹沒關系，我們有中醫吃中藥，治通脹行不行?可以，真有中藥。人民幣就是不大幅度升值，我升息應對通脹行不行?可以。升息是像打青霉素治肺炎有效的傳統藥，但是諸位升息直接傷害的就是消費，如果我們為應對通脹不得不忍痛升息的話，那么對消費的傷害可能是比較嚴重的，因為大幅度持續多次升息就是號召老百姓把手中的貨幣存到銀行，對于包括家具、衣柜業來說顯而易見這是一個“小年”了，升息要升多少才能夠適應2011年通脹形勢呢?我們也不用猜，三回還是兩回，三回兩回肯定是不夠，中國標準基準利率我們習慣是2.25%，經過三次升息現在是3%，即便2011年我們物價控制總水平今年預期目標4%，或者略超一點4.5%左右，這個基準利率也得調整到5%―5.5%。0.25%的基點升一次息的話，怎么也得升好幾次，如果十二五期間我們通脹水平非常理想，政策得當，形勢如我們所愿，能夠固定在3%―5%之間，我們的基準利率水平也可比現在高80%―100%，這是不可避免的。別以為把通脹抑制住了，利率就能再回到原來的低位，不可能。過去幾年亞洲金融危機之后走過了通縮緊縮的狀況之后，刺激經濟優惠低利率政策，那不是常態的利率水平，正常情況下向中國的經濟每年有3%―5%的通脹率是一個良性溫和正常的通脹，也請記住這個說法，3%―5%通脹率是良性溫和正常的物價水平上漲，就是十二五這五年我們通脹水平可以控制在這樣良性溫和區間，利率也得在5%―6%基準利率之間，老百姓存款才是正利率。所以這個過程當中，利率向上調整的過程中，對包括家具行業在內的消費品來說，可能是一個不利的因素。

第三個我們讓老百姓在十二五期間城鎮居民住房大部分人群將滿足基本住房需求，向改善型需求轉變，在80年代、90年代的20年間，福利分房下，在1999年到2009年房地產迅猛發展的這十年中，相當一部分絕大部分城鎮居民已經滿足了基本住房需求，從兩代人住一間屋子，買了兩個書柜，結婚還差四個月，這兩書柜想盡一切辦法沒有地方放，登三輪車登了80公里，鄉下一個農民工付人錢放了四個月，滿足基本住房需求完成了。但是現在在十二五期間，滿足基本住房需求的任務要升級為滿足改善型的需求，什么叫改善型需求，我們家具行業最應當明確應該體會到，什么樣功能的房子是滿足改善型需求的，20年前年輕人結婚買1.5米寬的雙人床就可以了，現在要買2.5米雙人床，屋子臥室要能夠放下2.5米寬的雙人床才可以，還有有一定的活動空間，能放下我們想賣給他們合適的衣柜，必要的家具，這個臥室18―20平方米才可以滿足了，滿足基本需求，比如說廣州現在還有很多福利分房下的房改房，衛生間都不能叫衛生間，最多放一個廁所拉屎撒尿就可以了。現在改善型需求怎么也得有一個洗澡的地方，不要給他推銷大浴缸，淋浴的地方不要太拘束，要2―3平方米，女主人要不要一塊能夠踏踏實實坐下來化妝的地方，把這些功能加上去，衛生間至少8―10平方米。既然這個住房是家庭住房，不是集體宿舍，就應該能夠滿足家庭生活的功能，得有一個全家人公共活動的空間，韓國電視劇、港臺電視劇一演100多集，里面婆媳打架，夫妻反目，咱們家要有一個舞廳。把這些功能加上，房子至少是90―120平方米，在這樣一個面積區間的房子，房子就具備了改善性功能，十二五期間將是城鎮居民相當一個比重，大踏步進入這個區間的需求階段。信不信由你。

光這一個需求可以蓋多少套房子，一個農民工往城里搬，光這一項需求在現在存量住房需求基礎上再蓋5%。

第四個別看廣州開過亞運會了，我們的老舊城區危舊房改造，別看珠三角城市發展是前沿地區，城市群建設相當密集的地區，中小城市都發展了，和大城市協調發展了，廣州的老舊房改造，外立面弄了一層板，一個表面的東西，這樣的房子在廣州還有多少?不光廣州，東京現在危舊老房子今天還有相當規模的房子。要根本解決房價問題，不是靠限購，不是靠提高利率，這些都只能像吃退燒藥一樣，今天連發高燒，吃四片能不能把燒退下，能，但是不治病，真正解決房價問題，要靠調整中國城市結構，不可能解決中國城鎮化人口住房的需求，縮小二三城市和沿海城市的差距，十二五規劃意識到了。

過去十年歷史條件造就了，我們不得不把資源和政策配置中心放在沿海少數屈指可數的三大城市圈，沒辦法，北京開亞運會、上海開世博，廣州開亞運，這些國際盛事哪一個不需要十天的準備，就是十年準備，我們也只來得及挖了兩條地鐵，把老舊房外立面涂兩層漆。下一個周期中小城市發展，二三線城市的發展，縮小城市之間的差距，在這樣一個發展階段，我相信中國的房地產市場，中國的住房需求和這個相聯系的衣柜市場只會擴大，不會縮小。這個行業的競爭會更加激烈，原材料價格上漲，成本提高，外向型市場，由于人民幣升值，貿易摩擦加劇，以及局部地方像日本這樣的市場突然因為自然災害導致的短期內萎縮都可能帶來一些困難，但是從中長期來看，這個市場遠沒有走到飽和和冬天的地步。這是我對這個市場的機會分析。

以上咱們利用一點時間和大家交流了中國房地產市場在中國的基本經濟形勢和家具業的發展，所以我避重就輕，揚長避短，就以上一些基本的形勢、政策和大家進行交流，僅供參考。謝謝。

【主持人】：非常感謝陳淮老師給我們的分享，這里還要再感謝一下咱們自己的領導機構，感謝一下全國工商聯家具裝飾業商會，陳淮老師非常忙，11點多廣州，一會7點航班要飛回北京，在百忙之中抽空來到年會現場，和中國衣柜行業同仁們分享了陳淮老師對中國經濟形勢，國際經濟形勢的見解，像陳淮老師這樣的專家，將會給我們未來工作中帶來非常多的借鑒和幫助。六年前陳老師曾經有一個觀點，我在光華管理學院聽說的，當時在北京買房子1996、1997年蓋的房子質量是最差的，不能買，但那時候不好意思我已經買了，而且已經住進去了，一直到今天為止非常感謝房價上漲，我終于把這個房子賣出去了，所以陳老師我一直記著您這句話，希望陳老師對經濟大格局的分析能夠為我們今后工作帶來更多的幫助。　

來源：搜狐家居